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入居審査

申込書をベースに、大家さんや管理会社が入居の可否について審査します。安定した支払い能力があるか、風紀を乱す恐れがないかなど、総合的に判断するようです。一般的に無理なく支払える家賃の金額は、収入の３割くらいが目安と言われています。

ご契約

無事に入居審査を終えたら、いよいよ契約の手続きに入ります。契約の日時を決めて、それまでに必要書類を準備、ご契約に必要な金額を期日までにお振込みをする必要があります。

お引越しの準備

ご契約が済んだら、次はお引越しの準備です。引越し業者の手配はもちろん、電気・ガス・水道・電話・インターネットの手続き、また携帯電話・各種保険・各種クレジットカードなどの住所変更や郵便局への転送届もしておくと良いでしょう。お引越し後の住民票の異動もお忘れなく。

鍵のお引渡し・ご入居

お部屋の鍵は原則、入居日（家賃発生日）当日のお渡しとなります。お引越しが朝一で、当日、不動産会社に鍵を取りに行くのが困難な場合は、前日に鍵の受け渡しが可能かどうか相談することをお勧めします。

購入時の初期費用

住宅購入資金の大半はローンでまかない、初期費用（主に頭金と諸費用）は現金で支払う人が一般的ですが、諸費用も含めて組むことができる住宅ローンもあります。
初期費用の中で大きなウェイトを占める「諸費用」ですが、物件価格の３％～１０％（仲介定数料の有無も関係してきます）と言われています。下記に代表的なものをまとめますので、下記「売買手続き等の費用」「ローン関連費用」を資金計画の参考にしてみてください。

購入後の費用

家や土地などの不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税を支払わなくてはなりません。どちらも市町村税で、毎年1月1日の所有者に納税義務があります。大体、4月から5月頃に納税通知書が送られてきますので、一括納税もしくは4回に分納することも可能です。税額は市町村が物件ごとに定める固定資産税評価額に、一定の税率を掛けて算出されています。（原則として3年ごとに見直され、建物については経年に応じた減価を考慮して評価額が算出）
分譲マンション特有の費用としては、管理費と修繕積立金です。管理費は主に、保険料、共用部分の清掃・点検、サービスに関連する運営費、管理会社への報酬などに使われています。共用施設やサービスが充実している物件や、戸数が少ないマンションでは、高めに設定される傾向があるでしょう。
修繕積立金は、マンションのメンテナンスとして行われる「大規模修繕工事」の資金として積み立てられ、修繕工事については「長期修繕計画」に沿って計画的に行われることになります。また、クルマを利用する人は、駐車場代もかかってきます。マンションでは、一定の使用量を徴収し、機械式駐車場のメンテナンスや修繕積立金に充てるのが一般的です。
戸建てであれば、メンテナンス費用はすべて自己負担ですから、特に雨風を受ける屋根や外壁は一定の年数ごとに補修を行わないといけません。建物の躯体そのものがダメージを受けないように、しっかりと自分で計画を立てることが必要です。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンは、申し込んですぐに融資が受けられるわけではありません。いくつかの手順を踏む必要がありますので、購入したい物件を見つけてからバタバタしないよう、大まかな流れを把握しておくことが大切です。
多くの場合、住宅ローンでは「事前審査」を行います。これは売買契約を結んだものの、残代金決済のための融資が受けられない、なんとことを極力減らすため。事前審査は2～3営業日くらいで結果が分かります。本審査も通りそうだという見込みをもらえたら、売買契約を結んだ上で、住宅ローンの本申込みを行います。ただし、事前審査と本審査は別物ですから、確実にローンが受けられるという保証はありません。
その点は注意が必要ですが、ほとんどの売買契約ではローン審査に通らない場合、契約を白紙解除できる「ローン特約」が入っています。もしこの特約がないと、契約解除が出来ず、違約金が発生したり、手付金が返ってこないことになりますので注意が必要です。

物件購入のお申込み

購入したい物件が見つかったなら、購入に向けて具体的な手続きを。購入の申込みはそのスタートで、ローンの事前審査と並行して行います。
一般的には、モデルハウスやモデルルームなどで、購入申込書に必要事項を記入し、販売担当者に提出するだけです。ただし、物件によっては「申込金（申込証拠金）」が必要になりますので、事前に確認しておきましょう。
申込金は大体、5～10万円程度で、売買契約が成立したときには購入代金の一部として、手付金などに充てられます。一方、諸事情により契約が成立しなければ、原則全額返還されますが、申込金の取り扱いは物件によって違います。どういう目的のお金か、金額や支払日などをよく確認しておきましょう。
中古物件の場合には、購入申込書の代わりに買付証明書を提出します。購入希望価格、手付金の額、契約期日や物件引渡し希望日などの条件を記入。仲介する不動産会社から買付証明書を受け取った売主が、近い条件で売ってもよいと判断すれば、条件の交渉になるでしょう。最終的に買主・売主の両者が合意に至ったら、売買契約の締結です。

売買契約の留意点

契約に関係する書類には、「売買契約書」のほかに「重要事項説明書」「設計図面」「建築確認申請書」「地盤調査資料」など多岐にわたりますので、事前に予習しておくのが望ましいです。契約の内容でチェックすべき主なポイントは、下記の通りです。

・所在や土地の面積、建物の概要など
・諸手続きの期日
・契約解除や契約不履行についての取り決め
・ローン特約など、特約がある場合にはその内容
・設備や備品の取り扱いについて（主に中古の場合）
・欠陥や不具合があった時の対応（瑕疵担保責任）
・特記事項

売買契約の際には、手付金を支払うのが一般的です。これは契約に対する保証金のようなもので、買主の都合で契約を破棄する場合にはこの手付金を放棄。また売主都合で破棄する場合、受領している手付金を買主に返金し、さらに同額の金額を支払います。契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて、売買代金の一部に充当されることが普通です。
住宅ローンを利用する売買契約では、「ローン特約」入っていますので、ローンの本審査が通らなかった時は買主の負担なく契約を解除することができます。またどちらか一方が契約を守らなかった場合、催告をした上で契約不履行による解除が可能です。一般的に契約を守らなかった側が相手に違約金を払うよう定められています。
契約締結から引渡しまでの間に、地震や天災など、売主・買主ともに責任のない理由によって建物が無くなってしまったり、壊れて使用できなくなった場合には、危険負担の特約によります。実際の取引においては、売買契約書の条文に「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と売主の負担の特約を定めるのが一般的です。また、その修復が著しく困難で、買主が購入の目的を達することができない場合には、買主に契約解除権を与えることも多くなっています。

住宅ローンの本審査

売買契約を締結したら、住宅ローンの正式な申込みをして本審査です。年収に対する返済の負担割合、勤務年数や雇用形態、他のローンなどの借入れ状況、健康状態などがチェックされます。
民間の住宅ローンでは、信用保証会社の利用や、団体信用生命保険への加入が申込資格条件です。そのため、融資を実行する銀行などの金融機関だけでなく、信用保証会社や生命保険会社も独自の調査を行います。信用保証会社が調べるのは、主に「購入者の返済能力」と「購入した物件の担保価値」の２点。保険会社は、契約者の健康状態についての確認をします。
無事に審査が通れば、金融機関から融資承認書が発行されますので、「金銭消費貸借契約」を結ぶことで融資実行です。金利などはこの時に確定、また融資を実行する日取りなども決まります。融資実行日には売主に対して、残代金を振込み、物件の引渡しとなりますので、予め売主と買主、金融機関の日程調整を行っておく必要があります。
※残代金を振込み、物件を登記、抵当権の設定で、住宅ローン借入れの手続きは無事に完了です。

物件の最終確認と引渡し

残代金と諸費用を支払い、物件の鍵を受け取れば、実質的な取引は完了ですが、その前に、物件の最終確認です。チェックすべきは、契約の内容通りになっているかどうか。中古物件では、契約時に受け取っている「付帯設備表」や「物件状況等報告書」に照らし合わせ確認します。
付帯設備表は、住まいに付属する設備を記載してあり、庭木・庭石から給湯器やエアコン、温水洗浄便座など、引き渡しの対象になるすべてについての有無と状態が記されています。
また物件状況等報告書は物件の状態を記した書類で、雨漏りやシロアリの害、構造に関わる部分の腐食、給排水設備の故障、さらに周辺環境についても記載があります。
次に、物件引渡し前に用意しておく書類や費用について、通常は下記の通りです。

・残代金
　物件価格から、売買契約時に支払った手付金や申込時に支払った申込金を差引いた残金。
　ローンを利用する場合、当日に融資が実行されるので、そのまま振込みなどを行います。
・清算金
　固定資産税・都市計画税の買主負担分、マンションの場合は管理費・修繕積立金の負担分などを支払います。
　固定資産税・都市計画税は日割りで計算し、引渡し前日までは売主の負担（マンションの管理費なども同様）。
・登記費用（司法書士への報酬、登録免許税）
・仲介手数料
・火災保険料
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・写真付き身分証明書（運転免許証、パスポートなど）


なお、物件の引渡しでは、付属する鍵すべてと建築確認通知書および検査済証、管理規約、設備の取扱説明書や保証書などを受領します。

不動産登記手続き

最後に、一番重要な不動産登記についてです。不動産は特に大きな財産のため、誰の所有物なのか、どんな権利が設定されているのかなど、第三者にも確実に分かるようにしなくてはなりません。そのために行われるのが「登記」という手続きです。
登記は大きく「表題部」と「権利部」の２つに分かれています。表題部には、土地であれば所在・地番・地目・地積、建物には所在・家屋番号・種類・構造・床面積など。一方、権利部には、所有権のほか、抵当権や借地権、地上権、地役権なども登記されています。
住まいが自分の物であることを示す所有権登記には、二つの種類があり、「不動産保存登記」と「所有権移転登記」になります。保存登記は、まだ所有権の登記がされていない不動産について、その物件を初めて登記する際に行われるものです。すでに登記されている不動産の所有権が、売買などにより移ったことを登記し直すのが移転登記。中古物件や土地はこの登記方法になります。
なおマンションなど、複数の区分所有者が土地を共有している物件では、「専有部分と一体化した敷地利用権＝敷地権」が設定されている物件では、土地の登記は省略されます。
また住宅ローンを利用する場合には、必ず新居に抵当権が設定されます。抵当権とは債権者が新居を担保として確保する権利であり、万が一、借主からローンの支払いが滞った場合には、新居を差押えて競売にかけ、貸したお金を回収するのが目的です。
いずれの場合も登記の手続きは残代金の支払いと同時に行われます。一定の報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。報酬の相場は8～10万円程度で、この他に登録免許税がかかります。
※抵当権を設定する際も登記が必要です。通常は所有権の登記と一緒に行われますので、司法書士に依頼することになります。司法書士の報酬と登記にかかる登録免許税は買主負担。